Zarządca nieruchomości – sprawdź, jakie obowiązki ma zwłaszcza zimą. Dowiedz się, czego możesz oczekiwać od administratora twojego budynku

Okres jesienno-zimowy to nie jest łatwy czas dla zarządcy nieruchomości. Musi on reagować na zmieniające się warunki pogodowe tak, aby nie stanowiły one zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi. Mieszkańcy osiedli często nie wiedzą, komu zgłosić nieodśnieżone chodniki lub zwisające sople z dachu. Okazuje się, że wiele „zimowych” obowiązków spoczywa po stronie zarządcy nieruchomości.

Czas wzmożonej pracy zarządców nieruchomości rozpoczyna się już jesienią, kiedy to muszą oni zadbać o tereny zielone tak, aby na wiosnę znów mogły cieszyć oko mieszkańców. Podobnie rzecz ma się ze spadającymi liśćmi, które w połączeniu z mokrą od deszczu nawierzchnią stanowią niebezpieczeństwo dla przechodniów. Zarządca musi zadbać o to, aby chodniki i drogi dojazdowe nie były pokryte mokrymi liśćmi, na których łatwo się pośliznąć i zrobić sobie krzywdę. Jednak to dopiero pierwsze opady śniegu oraz mróz stanowią prawdziwe wyzwanie dla zarządców. Co należy do jego obowiązków? Wyjaśniamy.

• Odśnieżanie ciągów komunikacyjnych – zgodnie z ustawą z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (J.t.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1289, z późn. zm.) zarządca lub właściciel budynku jest zobowiązany do odśnieżania chodników znajdujących się na podległym mu terenie. W miarę możliwość zarządca powinien zadbać o to, aby chodniki oraz wszystkie drogi utwardzane były oczyszczone ze śniegu oraz błota pośniegowego. Zarządca powinien zadbać o to, aby odśnieżone nawierzchni były posypane substancjami antypoślizgowymi. Wykaz środków chemicznych, które mogą być wykorzystane do tego celu, znajduje się w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 27 października 2005 r. w sprawie rodzajów i warunków stosowania środków, jakie mogą być używane na drogach publicznych oraz ulicach i placach.

• Odśnieżanie dachów oraz usuwanie sopli – ten obowiązek zarządcy regulowany jest prawem budowlanym z dnia 4 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (J.t.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, z późn. zm.). Musi on zadbać o to, aby na dachach budynków nie zalegał śnieg – zwłaszcza ten mokry i ciężki. Dla porównania: 1 metr sześcienny świeżego śniegu waży ok. 200 kg – ta sama objętość mokrego śniegu może ważyć nawet 600-700 kg. Tego typy prace powinny zostać zlecone osobom odpowiednio przeszkolonym, które mają uprawnienia do prac na wysokościach i wyposażone są w profesjonalny sprzęt alpinistyczny.

– Ustawodawca nakłada na zarządcę obowiązek usunięcia nadmiaru śniegu i regularnej kontroli stanu technicznego zarówno dachu jak i całego budynku. Równie niebezpieczne są sople zwisające z dachów, to zjawisko jest dość powszechne, szczególnie wczesną i późną zimą, kiedy w ciągu dnia temperatura jest dodatnia, a nocą znacznie spada. Zwisające sople, szczególnie te duże i ciężkie, są niebezpieczne zarówno dla ludzi jak i przedmiotów wokół budynków. Dlatego monitoring dachów to nieodzowna czynność w okresie zimowym – wyjaśnia Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus.

• Kontrola techniczna budynku – administratorzy budynków zobowiązani są również do wykonywania regularnych przeglądów technicznych budynków – zwłaszcza gdy warunki pogodowe ulegają znacznemu pogorszeniu. Zarządcy muszą pamiętać o tym, aby zabezpieczyć okna w piwnicach oraz włazy dachowe. Dobrze też, aby sprawdzili drzwi wejściowe pod kątem szczelności oraz zlecili ocieplenie rur wodno-kanalizacyjnych, jeżeli istnieje ryzyko rozszczelnienia pod wpływem niskich temperatur.

Wedle tych przepisów [prawem budowlanym z dnia 4 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (J.t.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, z późn. zm. – przyp. red]. właściciel lub zarządca zobowiązany jest do zapewnienia bezpieczeństwa użytkowników obiektu w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt. Do czynników zewnętrznych zaliczamy między innymi opady, wiatr czy silny wiatr zagrażający ludziom lub mieniu ‒ dodaje Mariusz Łubiński.

Jeżeli zarządca nieruchomości nie dopełni nałożonych na niego przez prawo obowiązków, mogą grozić mu poważne konsekwencje. Mówi o tym wyraźnie art. 117 Kodeksu Wykroczeń, w którym czytamy: Kto, mając obowiązek utrzymania czystości i porządku w obrębie nieruchomości, nie wykonuje swoich obowiązków lub nie stosuje się do wskazań i nakazów wydanych przez właściwe organy w celu zabezpieczenia należytego stanu sanitarnego i zwalczania chorób zakaźnych, podlega karze grzywny do 1500 złotych albo karze nagany.

– Ponadto – oprócz kary grzywny czy nagany – zarządca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej (odszkodowawczej) za szkodę, która powstała w wyniku niedopełnienia obowiązku związanego z utrzymaniem porządku na podlegającym mu terenie. Wiąże się to z wypłaceniem odszkodowania osobie poszkodowanej np. w wyniku urazu powstałego po upadku na oblodzonym chodniku administrowanym przez zarządcę – wyjaśnia Konrad Godlewski cytowany przez Krajowy Rynek Nieruchomości.

Warto zauważyć, że konkretny zakres obowiązków zarządcy może się różnić w zależności od umowy, lokalnych przepisów oraz specyfiki nieruchomości.

– Precyzyjny zakres obowiązków zarządcy powinien zostać każdorazowo określony w umowie o zarządzanie nieruchomością zawartej z właścicielem nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości – zaznaczył adw. Konrad Godlewski cytowany przez KRN.